François Chicoine, courtier immobilier pour multilogements à Montréal
Combien vaut ma propriété?
Analyse du marché immobilier par un courtier
Comme courtier, j’ai un accès complet au système Centris®. Cette banque
de données centrale réservée exclusivement aux courtiers immobiliers est
beaucoup plus complète que le site public Centris.ca.
Grâce à Centris®, je suis en mesure de faire une analyse de marché basée
sur des propriétés vendues comparables dans le même secteur. Pour bien
évaluer une propriété,
il faut prendre le temps de bien analyser le marché et poser les
bonnes questions.
- Quel est le ratio vendeur/acheteur?
- Sommes-nous dans un marché d’acheteur ou de vendeur?
- Où est située la propriété?
- Quels sont les revenus et les dépenses?
- Y a-t-il des caractéristiques particulières, comme un stationnement?
- Est-ce un produit rare?
- L’immeuble est-il bien entretenu?
Avec des outils de pointe et mon expérience sur le terrain acquise
depuis 2000, je peux vous proposer le juste prix entre le montant qu’un
acheteur serait prêt à payer et le prix qui serait acceptable pour le
vendeur.
L’importance d’évaluer le juste prix pour votre propriété
Pour vendre dans un délai raisonnable,
il est très important de fixer un prix juste dès le départ.
Une propriété surévaluée sera laissée de côté par les acheteurs et
perdra son effet de nouveauté au fil des semaines. À l’inverse, si le
prix demandé est trop bas, vous n’atteindrez pas le plein potentiel de
votre actif lors de la vente.
Valeur marchande vs évaluation municipale
La valeur marchande de votre propriété
La valeur marchande est le prix d’un immeuble offert dans un marché
libre à la concurrence, où le vendeur et l’acheteur sont au courant des
conditions du marché. De façon générale,
la valeur marchande est plus élevée que l’évaluation
municipale
de plusieurs points de pourcentage.
Il existe plusieurs facteurs à prendre en considération pour évaluer la
valeur marchande. S’il s’agit d’un immeuble à revenus, par exemple, on
doit utiliser le calcul de la rentabilité, qui consiste à se servir des
revenus nets provenant de l’immeuble pour évaluer sa valeur marchande.
Évaluation municipale de votre propriété
Révisée tous les trois ans, l’évaluation municipale est établie 18 mois
avant son entrée en vigueur. Le dernier rôle foncier de la ville de
Montréal reflète le marché du 1er juillet 2024 et servira pour 2026,
2027 et 2028.
En raison du temps écoulé entre la date de l’évaluation et la durée du
rôle, il n’est pas recommandé d’utiliser l’évaluation municipale pour
fixer le prix.
À Montréal, une équipe de 180 personnes travaille pour mettre à jour
les 500 000 valeurs foncières sur le territoire. Les dernières
transactions dans chacun des secteurs sont analysées. L’évaluation
municipale ne reflète pas toujours les fluctuations du marché.
Elle sert plutôt de base pour le calcul de la taxe municipale et de la
taxe scolaire.
Il faut aussi prendre en considération qu’à moins d’une situation
particulière, un évaluateur municipal ne viendra pas visiter votre
propriété. Il y a par conséquent plusieurs caractéristiques qui ne
seront pas prises en considération lors de l’évaluation.
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