François Chicoine, courtier immobilier pour multilogements à Montréal
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Acheter une copropriété divise vs indivise
Au Québec, contrairement aux autres provinces, il existe deux types de
copropriétés résidentielles : divise et indivise. À Montréal, on retrouve
des copropriétés indivises dans certains secteurs comme
Notre-Dame-de-Grâces, Outremont et Plateau Mont-Royal. Les condos de type
divis sont les plus nombreux dans tous les secteurs de l’île de Montréal.
Divis :
L’immeuble est divisé en fraction (% quote-part). Chaque fraction
comprend une ou plusieurs parties privatives (appartement,
stationnement, rangement) avec usage exclusif et une quote-part dans les
parties communes.
Certains espaces peuvent être communs, mais à usage exclusif (balcon
attenant au condo). Le tout est régi par la déclaration de copropriété
et les règlements de l’immeuble.
On aime :
- La mise de fonds minimale de 5% et la possibilité de financement dans toutes les institutions prêteuses.
- Le nombre élevé d’acheteurs potentiels.
On aime moins :
- Les comptes de taxes foncières et scolaires élevés.
Indivis : Achat
d’un pourcentage d’un immeuble entre plusieurs propriétaires. Un seul
numéro de cadastre, un seul compte de taxes foncières sur l’ensemble des
logements. Régi par une convention d’indivisaires.
On aime :
- Prix d’achat inférieur aux condos divis.
- Les taxes sont généralement inférieures aux condos divis.
On aime moins :
- La mise de fonds minimale de 20%, prêt hypothécaire offert seulement par Desjardins et Banque Nationale.
- Pas de reprise de logement possible si votre condo indivis est loué à un tiers.
Acheter un immeuble à revenus à Montréal
Pour plusieurs raisons, l’achat d’un plex résidentiel (2 à 5 logements)
est intéressant pour un futur propriétaire. Avant de souligner les
caractéristiques de ce type d’habitation typiquement montréalais, voici
les exigences minimales du prêteur au niveau de la mise de fonds :
Propriétaire occupant
Propriétaire occupant
Propriétaire occupant
Propriétaire occupant
Investisseur
Propriétaire occupant
duplex
triplex
4 plex
5 plex
2-3-4 plex
semi-commercial
5%
10%
10%
15-25%
20%
25-35%
Avantages :
- Remboursement rapide de votre hypothèque : dans le cas d’un triplex, vos revenus locatifs peuvent couvrir 70% de vos obligations hypothécaires.
- Les déductions admissibles -des portions louées - sont nombreuses : taxes foncières et scolaires, assurances, réparations, intérêts et frais bancaires, honoraires professionnels.
- Levier financier : la valeur de votre plex vous permettra d’emprunter pour un investissement futur.
- Valeur économique sécuritaire et progressive : 4% par année dans les secteurs du centre de Montréal.
Bémols :
- Gestion des locataires : sélection et vérification de crédit, connaissance des baux et des règles de la régie du logement du Québec.
- Produit en demande : depuis 5 ans, l’offre ne suit pas la demande dans les secteurs du centre de l’île. Il y a une diminution du nombre de plex disponibles à cause, entre autres, de la conversion en copropriétés.
- Parc immobilier âgé : la majorité des plex en rangée ont été construits entre 1910 et 1925. Il faut prévoir des ressources pour rénover et entretenir. Toutefois, ces frais sont déductibles d’impôts.
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